2018年土地市场总结:两头高中间低

2021-11-30 10:27:32|来源:亿翰智库
摘要|
下载|咪乐|直播间 据美国媒体分析,国会有关日程安排是临时追加的,反映了国会议员对特朗普政府贸易政策的担忧。

一、2018年土地市场整体表现


 我们对2018年整体的投 资判断——两头高中间低

  土地市场作为住宅市场的风向标,其表现的好坏很大程度上取决于需求端房地产开发企业的投 资态度。而进入2018年以来,随着政策调控的不断扩围和深化、棚改货币化收紧、多元融资渠道受到不同程度的封堵、企业债务的集中到期等等利空因素叠加,房企的投 资态度经历了补库存意愿较强、投 资谨慎收缩投 资、供应放量下房企积极储弹备粮三个阶段,也即呈现出两边高中间低的态势,因此2018年的土地市场也随着房企投 资态度的变化而变化,总体可以分为三个阶段:


2018年土地市场总结:两头高中间低2018年土地市场总结

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2018年土地市场总结:两头高中间低

2018年土地市场总结 从溢价率、成交楼面均价和流拍情况来看,溢价率和成交楼面均价1-10月呈逐渐递减趋势,流拍也是逐步增多趋势,但11月环比开始小幅改善。证明了我们文中前面的论点,1-10月土地市场随着房企投 资态度逐步谨慎,呈现逐步降温趋势,11月开始部分房企开始关注土地市场机会,环比有所改善。

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分能级城市来看:



01

 成交楼面价方面:11月除一线城市土地成交楼面均价同环比微降以外,其余能级城市均有不同幅度的上升。其中一线城市11月土地成交楼面均价为15439.78元/㎡,同环比分别微降6%和3%;核心二线城市为4326.85元/,同环比分别下降30%和上升18%;普通二线城市为3472.79元/,同环比分别上升15%和22%;三四线城市为1382.19元/,同环比下降10%和微增3%。


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02


 平均溢价率方面:11月各能级城市土地成交平均溢价率环比普遍微增。其中,一线城市11月土地成交平均溢价率为9.88%,较去年同期上升4.99个百分点,较10月上升3.94个百分点;核心二线城市为4.2%,较去年同期下降20.53个百分点,较10月上升0.53个百分点;普通二线城市为8.22,较去年同期下降11.13个百分点,较10月上升0.17个百分点;三四线城市为10.87,较去年同期下降24.8个百分点,较10月上升2.17个百分点。


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流拍方面:11月各能级城市的流拍现象均有不同幅度的改善。其中一线城市只有北京的一幅要求全部规模均建设成“共有产权房”的地块流拍。核心二线城市也只有一幅合肥的地块流拍,地块位于合肥市新站区,限价盘且要求配建一座幼儿园,而10月份却有11幅地块流拍。普通二线城市11月流拍土地宗数19块,涉及规划建筑面积194.81万,同比上升95%,环比下降52%;三四线城市流拍土地宗数55块,涉及规划建筑面积483.36万,同环比分别下降21%和60%。

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综合三个环比开始改善的指标来看,房企开始关注的土地市场机会多集中在普通二线。



二、2018年投 资热度城市排

  分城市来看,土地市场成交规划建筑面积的排名一定程度上可以反应城市土地市场热度和企业的投 资偏向,在行业下行周期,对房企来说具有一定的参考意义。从我们监测的200城来看,2018年1-10月,郑州土地成交规划建筑面积4267.5万,占土地供应面积的87%,位居榜首。具体情况如下表:


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从排名的TOP10来看,位于环渤海经济圈济宁、潍坊、菏泽,位于京津冀经济圈保定,位于长三角经济圈内宁波、徐州、阜阳,这些三四线城市均成为房企重点布局的地理区位。郑州、重庆、武汉位于我国中西部区域,自身有比较强的产业基础和高校基础,叠加人才新政力度较大,因此对人口的吸附能力较强。此外,中西部区域还未形成类似环渤海、长三角、珠三角、京津冀的城市经济圈,未来在城市圈的形成过程中,必定会带来较高的溢价。所以,这三个中西部重点城市2018年的土地成交面积均在高位。

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